Řešíme zde otázky, kdy přesně nastává trestní odpovědnost dle § 208 TZ vlastníka nemovitosti a kdy nájemce. Dále otázky rizik svépomocného vystěhování, vyklizení nájemce domu, bytu nebo nebytového prostoru z pohledu trestního práva. Jak se může nájemce, podnájemce či jiný uživatel bránit proti násilnému či jinak svémocnému vystěhování z bytu? A jak se může bránit pronajímatel proti nájemci neoprávněně užívajícímu byt? To vše z hlediska trestního práva.

Aktuální znění § 208 trestního zákoníku

Přečin neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru je upraven v § 208 trestního zákoníku. Znění tohoto zákonného ustanovení si zde nejdříve zobrazíme, aby bylo jasné o čem je řeč:

§ 208 Neoprávněný zásah do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru

(1) Kdo protiprávně obsadí nebo užívá dům, byt nebo nebytový prostor jiného, bude potrestán odnětím svobody až na dvě léta nebo peněžitým trestem.

(2) Stejně bude potrestán, kdo oprávněné osobě v užívání domu, bytu nebo nebytového prostoru neoprávněně brání.

(3) Odnětím svobody na šest měsíců až pět let nebo peněžitým trestem bude pachatel potrestán,

a) spáchá-li čin uvedený v odstavci 1 nebo 2 jako člen organizované skupiny, nebo

b) způsobí-li takovým činem škodu velkého rozsahu.
 

Základní skutková podstata – Odstavce 1 a 2

Jaké jednání je trestné?

Trestně postižitelné jednání má dvě varianty:

• pachatel protiprávně obsadí dům, byt či nebytový prostor jiného (odstavec 1);
• nebo naopak, pachatel jinému neoprávnění brání užívat dům, byt nebo nebytový prostor (odstavec 2).

Podle § 208 tr. zákoníku tedy nebude trestné protiprávní obsazení nebo užívání například pozemku.

Pojem domu, bytu a nebytového prostoru

Při výkladu těchto pojmů se nevychází striktně z občanskoprávních a správních předpisů (občanský zákoník, katastrální zákon, stavební zákon apod.). Domem jiného je tak dům včetně jeho příslušenství (ohrazená zahrada, dvůr apod.). Není zde dále rozhodující, zda pro užívání těchto objektů bylo vydáno kolaudační rozhodnutí. Rozhodující je jejich faktický stav.

Důležité je zmínit, že tímto zákonným ustanovením je chráněno užívání domu a bytu jen pokud je opuštěný, tj. neužívaný (neobydlený). Naproti tomu nebytový prostor je takto chráněn trestním právem i pokud je užívaný.

Naproti tomu, nebytové prostory jsou podle judikatury místnosti nebo soubory místností určené podle rozhodnutí stavebního úřadu k jinému účelu než k bydlení. K tomu viz například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17.12.2008, sp. zn. 3 Tdo 1570/2008.

K odstavci 1

Squatting

Toto jednání lze také zjednodušeně pojmenovat jako squatting (typicky jako neoprávněné obsazení nevyužívané a opuštěné nemovitosti). Za výjimečných okolností lze toto protiprávní jednání neposuzovat jako trestné, v rámci subsidiarity trestní represe podle § 12 odst. 2 tr. zákoníku.

Skončení či neexistence nájmu nebo jiného titulu k užívání

Trestní odpovědnost neoprávněného uživatele bytu, domu nebo nebytového prostoru nastává okamžikem skončení právního důvodu, který dříve měl jeho užívání. Často jde o případu skončení nájmu na dobu určitou. Pokud je ale pronajímatelem podána výpověď nájmu a nájemník zahájí občanskoprávní sporu o neplatnosti výpovědi, zpravidla nájemce trestně nejedná. Zde by naopak jednal trestně pronajímatel, který by nájemce nutil opustit pronajatý byt například násilím, odpojení energií, vody apod.

Konkrétně zde lze zmínit situaci, kdy nájemci skončil nájem bytu, ale byt obýval dál. Vlastník bytu podal žalobu na vyklizení bytu o níž civilní soud pravomocně rozhodl. Bývalý nájemce ale v bytě dále setrvával. Proto vlastníkovi bytu nezbylo než se domáhat vystěhování bývalého nájemce v exekučním řízení. Takovéto setrvávaní v bývalého nájemce v bytě lze zpravidla posuzovat už jako přečin neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru podle § 208 trestního zákoníku. K tomu viz např. sbírkový rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31.03.1999, sp. zn. 5 Tz 29/99.

Nemusí jít ale jen o bývalého nebo domnělého nájemce, ale například i o rozvedeného manžela či jinou osobu, která si osobuje právo byt užívat v situaci, kdy takovéto práva podle občanskoprávních předpisů nemá.

K odstavci 2

Skutkovou podstatu podle odstavce 2 naplní ten ten, kdo neoprávněně brání oprávněné osobě v užívání domu, bytu nebo nebytového prostoru.

Nejdříve je ale nutné určit, zda má tato osoba skutečně právní nárok prostor užívat. Takové případy často vycházejí z občanskoprávních sporů (např. mezi bývalými partnery či spoluvlastníky), ale pokud jednání pachatele naplní všechny znaky trestného činu, nelze po poškozeném chtít, aby se bránil jen civilní cestou. Při posuzování viny je důležité hodnotit hlavně závažnost a délku zásahu do práva užívání, nikoli rodinné vztahy, vznik škody nebo to, zda pachatele někdo „vyprovokoval“ (např. neplacením nájmu). Tyto okolnosti lze vzít v úvahu jen při rozhodování o výši trestu.

Kvalifikované – přísnější skutkové podstaty – Odstavec 3

Za spáchání činu v těchto přísnějších skutkových podstatách hrozí trest odnětí svobody 6 měsíců až 5 let.

Spáchání činu jako člen organizované skupiny – písm. a)

Organizovanou skupinou je sdružení nejméně tří osob. Tato skupina musí vykazovat určité znaky organizovanosti, plánování a koordinace. Organizovaná skupina může, ale nemusí, mít vůdce, který dává pokyny a rozděluje úkoly.

Organizovaná skupina nemusí mít dlouhodobé trvání. Může vzniknout spontánně k provedení podvodu při vzniku příležitosti. I takováto skupina ale musí vykazovat určitou organizovanost, zejména rozdělením rolí a dohodě na způsobu provedení činu. Dohoda na způsobu provedení činu nemusí být, například, když má skupina organizátora, který zadá jednotlivým členům skupiny úkoly, co má ten který člen provést.

Způsobení škody velkého rozsahu – písm. b)

Škoda velkého rozsahu začíná od 10.000.000 Kč.

Možnosti obrany nájemce a vlastníka

Často nastávají situace, kdy vlastník anebo nájemce bytu, domu nebo nebytového prostoru se pro řešení sporu o užívání těchto nemovistostí, uchylují k podávání trestních oznámení nebo k svépomocnému, tj. zpravidla násilnému jednání.

K trestnosti svépomocného vystěhování nájemce pronajímatelem

V těchto případech ale může také jít naopak i o trestný čin domnělého nájemce. Tedy, že domnělý nájemce neoprávněně obývá nebo jinak zasahuje do práva vlastníka bytu či domu nebo nebytového prostoru.

Z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 25.06.2014, sp. zn. 3 Tdo 1339/2013:

Přečinu neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru podle § 208 odst. 2 tr. zákoníku se dopustí pachatel, který oprávněné osobě v užívání domu, bytu nebo nebytového prostoru neoprávněně brání. Neoprávněným bráněním v užívání bytu se rozumí jakýkoli neoprávněný zásah do práva oprávněné osoby, který jí znemožňuje nebo podstatně ztěžuje řádně a obvyklým způsobem byt užívat. Nejde jen o znemožňování vstupu do bytu, domu či nebytového prostoru např. výměnou zámků, ale i zabraňování např. v přípravě pokrmů, praní prádla apod. Podle aktuální soudní praxe je neoprávněným zásahem do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru v kvalitě předpokládané v ustanovení § 208 odst. 2 tr. zákoníku rovněž svévolné přerušení dodávky elektrické energie do bytu na dobu nejméně jednoho a půl měsíce, či např. bránění ve využívání ústředního topení. Spáchání předmětného trestného činu tak nemusí být pouze výsledkem fyzického bránění oprávněné osobě v užívání bytu.

Z rozsudku Krajského soudu v Hradci Královo ze dne 17.02.2004, sp. zn. 10 To 622/2003:

V řízení o trestném činu neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru podle § 249a odst. 2 tr. zák. spáchaném vůči nájemci řeší soud otázku platnosti nájemní smlouvy samostatně jako otázku předběžnou ve smyslu § 9 odst. 1 tr. ř., nejsa vázán rozhodnutím soudu o této otázce v občanskoprávním řízení, neboť jde o součást posouzení viny obviněného z hlediska znaku “oprávněná osoba”. Jednání obviněného, jenž poškozenému brání v užívání bytu, který poškozený užívá na základě neplatné nájemní smlouvy (a tedy bez právního důvodu), může naplňovat zákonné znaky skutkové podstaty trestného činu neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru podle § 249a odst. 2 tr. zák., jestliže poškozený v bytě dlouhodobě bydlí v přesvědčení, že mu svědčí platný titul bydlení a obviněný si je této skutečnosti vědom. I takový poškozený totiž může být oprávněnou osobou ve smyslu ustanovení § 249a odst. 2 tr. zák.

K beztrestnosti svépomocného vystěhování nájemce pronajímatelem

V určitých případech lze i připustit svémocné bránění užívání bytu takovémuto domnělému nájemci ze strany vlastníka nebo jiné oprávněné osoby.

Konkrétně například Nejvyššího soud v jeho sbírkovém rozsudku ze dne 20.12.2007, sp. zn. 4 Tz 90/2007, připustil možnost vlastníka vyměnit zámek k zamezení neoprávněného užívaní nebytového prostoru osobou na základě absolutně neplatné smlouvy.

Nejvyšší soud dále například v rozsudku ze dne 6. 10. 2005, sp. zn. 8 Tdo 1215/2005 připustil možnost beztrestného „šetrného vystěhování“ bývalého nájemce vlastníkem bytu na ubytovnu.

Trestní oznámení

K odložení věci trestního oznámení nájemce usnesením

Pokud policie věc trestního oznámení nájemce na zásah do jeho práva nájmu (podnájmu apod.) odloží usnesením podle § 159a odst. 5 trestního řádu, s odůvodněním, že jde o občanskoprávní záležitost, lze proti tomuto usnesení o odložení věci lze podat stížnost, o které následně rozhoduje státní zástupce.

Pokud státní zástupce stížnost usnesením zamítne, není již proti tomto rozhodnutí další stížnost přípustná. Zvrátit takového rozhodnutí státního zástupce a domoci se řešení této situace v trestním řízení je sice možné, ale mimořádně složité, k tomu viz podrobněji můj další článek: „Jak zrušit usnesení státního zástupce o zamítnutí odvolání proti usnesení policie o odložení trestního oznámení? Má poškozený právo na účinné vyšetřování?„

Odložení věci tzv. „ad acta“

Výjimečně policie v těchto věcech nerozhoduje usnesením o odložení věci, ale odpoví oznamovateli jen dopisem, že jeho věc bez dalšího „zakládá“ aniž by prováděla jakékoli další prověřování. V trestně-právní praxi se toto také nazývá tzv. odložení věci ad acta.

Řešit tuto situaci lze doložením dalších relevantních skutečností anebo důkazů oznamovatelem, které neuvedl dříve (například zapomněl je uvést, nepovažoval je za významné apod.). K tomto dochází ale výjimečně, jelikož oznamovatel je policií zpravila vyslechnut a policie se většinou snaží na důležité okolnosti oznamovatele doptat.

Související trestné činy

§ 178 – Porušování domovní svobody